Lựa chọn mặt bằng mô hình cafe coworking khác gì mặt bằng cafe truyền thống?

Bạn đang có ý định mở quán cafe làm việc nhưng băn khoăn không biết nên chọn mặt bằng mô hình cafe coworking này như thế nào? Liệu có khác gì với chọn mặt bằng cafe truyền thống không? Đây là câu hỏi mà rất nhiều chủ đầu tư gặp phải khi bước chân vào mô hình kinh doanh kết hợp giữa cafe và không gian làm việc chung này. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ chia sẻ những kinh nghiệm thực tế giúp bạn lựa chọn mặt bằng cafe coworking phù hợp nhất.

Lựa chọn mặt bằng quan trọng như thế nào trong mô hình cafe coworking? Khác gì so với quán cafe truyền thống?

Nếu bạn nghĩ việc chọn mặt bằng cho cafe coworking giống như cafe thông thường thì đó là một quan niệm sai lầm lớn đấy.

Với cafe truyền thống, khách đến thường chỉ ngồi khoảng 30 phút đến 1 tiếng rồi ra về. Điều này có nghĩa là trong một ngày, bạn có thể phục vụ nhiều lượt khách trên cùng một chỗ ngồi. Mặt bằng 80-100m2 vẫn có thể sinh lời tốt nếu nằm ở vị trí đắc địa.

Nhưng cafe coworking lại hoàn toàn khác. Khách đến đây để làm việc, học tập, họp nhóm - họ sẽ ngồi từ 3-4 tiếng, thậm chí cả ngày. Một chỗ ngồi có thể chỉ phục vụ được 2-3 lượt khách trong ngày thay vì 6-8 lượt như cafe thường. Đây chính là lý do tại sao việc tính toán diện tích, vị trí và không gian trở nên cực kỳ quan trọng.

Những tiêu chí bắt buộc khi lựa chọn mặt bằng mô hình cafe coworking

Diện tích mặt bằng phù hợp

Đây là câu hỏi đầu tiên và quan trọng nhất: "Mình cần bao nhiêu m2 để mở cafe coworking?"

Theo kinh nghiệm thực tế, mặt bằng từ 400m2 trở lên là lý tưởng nhất cho mô hình cafe coworking. Diện tích này cho phép:

• Bố trí đa dạng các khu vực: không gian làm việc chung, bàn riêng tư, phòng họp, góc thư giãn

• Tạo cảm giác rộng rãi, thoáng mát

• Đảm bảo âm thanh từ khu vực này không ảnh hưởng đến khu khác

• Có đủ chỗ cho các tiện ích bổ sung

​

Những mặt bằng không nên mở cafe coworking:

• Dưới 200m2: Quá chật chội, không đủ số lượng chỗ ngồi để sinh lời

• Không gian ồn ào: Gần đường lớn, không cách âm tốt

• Ngân sách đầu tư thấp: Mô hình này đòi hỏi đầu tư ban đầu lớn về hạ tầng, không phù hợp nếu ngân sách hạn hẹp

• Mặt bằng hẹp, dài như nhà ống: Khó bố trí không gian hợp lý

Vị trí mặt bằng

Vị trí của cafe coworking khác hoàn toàn so với cafe thường. Bạn không nhất thiết phải ở ngay mặt đường lớn hay vị trí "vàng" đắt đỏ.

Những vị trí lý tưởng cho cafe coworking:

• Gần khu văn phòng, tòa nhà làm việc: Khách hàng chính của bạn là freelancer, nhân viên làm remote, startup - họ thường tập trung ở những khu này

• Trong bán kính 500m từ khu dân cư đông đúc: Dễ dàng tiếp cận khách hàng là sinh viên, người làm việc tại nhà

• Khu vực có bãi đỗ xe rộng rãi: Rất quan trọng vì khách sẽ ở lại cả ngày, họ cần nơi gửi xe an toàn

• Tầng 2, tầng 3 vẫn OK: Khác với cafe thường cần mặt tiền, coworking space ở tầng cao vẫn hoạt động tốt nhờ môi trường yên tĩnh hơn

​

Tránh những vị trí:

• Khu vui chơi giải trí ồn ào: Khách làm việc cần sự tập trung

• Quá xa trung tâm, khó tiếp cận: Dù giá thuê rẻ nhưng khách sẽ không đến

• Nơi không có chỗ đỗ xe: Đây là deal-breaker với nhiều khách hàng

Hệ thống điện - nước - mạng

Đây là "xương sống" của cafe coworking mà nhiều chủ đầu tư thường bỏ qua khi xem mặt bằng.

Về hệ thống điện:

Tính toán kỹ tải điện của mặt bằng. Một cafe coworking 400m2 cần:

• Tối thiểu 30-40 KVA để đảm bảo đủ cho máy lạnh, máy pha cà phê, thiết bị bếp

• Hệ thống ổ cắm dày đặc: trung bình mỗi 2m2 cần 1 điểm ổ cắm

• Aptomat riêng biệt cho từng khu vực để dễ quản lý và xử lý sự cố

Nhiều mặt bằng cũ chỉ có công suất 20-25 KVA, nâng cấp sẽ tốn thêm 50-100 triệu đồng. Hãy tính chi phí này vào ngay từ đầu.

Về hệ thống nước:

• Đảm bảo áp lực nước đủ mạnh, đặc biệt nếu mặt bằng ở tầng cao

• Hệ thống cấp thoát nước hợp lý, không bị nghẹt khi lưu lượng khách đông

• Nước nóng lạnh cho khu vực pha chế và vệ sinh

Về hệ thống mạng:

Đây là yếu tố QUAN TRỌNG NHẤT với cafe coworking. Wifi yếu = khách không bao giờ quay lại.

• Đường mạng cáp quang tối thiểu 100-200 Mbps cho 40-50 khách

• Nên đăng ký 2 nhà mạng khác nhau để dự phòng

• Đầu tư router chuyên dụng, mesh wifi để phủ sóng đều khắp không gian

• Có hệ thống quản lý băng thông tránh một người tải phim ảnh hưởng cả quán

​

Những mặt bằng nên loại từ vòng gửi xe

Nhiều chủ đầu tư chỉ chú ý đến bên trong quán mà quên mất một yếu tố cực kỳ quan trọng: khu vực gửi xe.

Nên loại ngay những mặt bằng có đặc điểm:

• Không có chỗ đỗ xe riêng, phải gửi xe trên đường: Khách làm việc cả ngày sẽ lo lắng về phạt nguội, mất xe

• Chỗ gửi xe quá nhỏ, chỉ cho 5-10 xe: Với mô hình coworking, bạn cần ít nhất 30-40 chỗ để xe

• Lối vào ra gửi xe quá hẹp, khó di chuyển: Gây khó chịu cho khách, đặc biệt là giờ cao điểm

• Chung lối ra vào với nhiều hộ dân: Dễ gây mất mát, mâu thuẫn

​

Một mẹo nhỏ: khi đi xem mặt bằng, hãy đến vào giờ cao điểm (8-9h sáng, 17-18h chiều) để xem bãi gửi xe có bị quá tải không. Đừng chỉ xem vào giờ vắng khách rồi nghĩ là ổn.

Nếu mặt bằng thực sự tốt nhưng thiếu chỗ gửi xe, bạn có thể:

• Thuê thêm mặt bằng bên cạnh để làm bãi gửi xe

• Hợp tác với bãi gửi xe gần đó để khách được ưu đãi

Các loại mặt bằng phổ biến cho mô hình cafe coworking hiện nay

Mặt bằng nhà phố

Đây là lựa chọn phổ biến nhất, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM.

Ưu điểm:

• Có sẵn khu vực gửi xe (sân trước hoặc tầng trệt)

• Dễ dàng cải tạo, sửa chữa theo ý muốn

• Tạo được không gian "homey", ấm cúng

• Thường có nhiều tầng, dễ phân chia khu vực

Nhược điểm:

• Giá thuê cao, đặc biệt ở vị trí đẹp

• Diện tích mỗi tầng thường không lớn (50-80m2), cần thuê nhà có 3-4 tầng

• Hệ thống điện, nước có thể cần nâng cấp đáng kể

​

Gợi ý: Nên chọn nhà phố có diện tích mặt tiền tối thiểu 6-8m, chiều sâu 15-20m. Như vậy mỗi tầng sẽ có khoảng 100-120m2, tổng 4 tầng là 400-480m2 - rất lý tưởng cho cafe coworking.

Mặt bằng trong tòa nhà văn phòng

Đây là lựa chọn "vàng" nếu bạn có cơ hội.

Ưu điểm:

• Khách hàng mục tiêu sẵn có (nhân viên văn phòng trong tòa nhà)

• Hệ thống điện, mạng, máy lạnh thường đã được đầu tư tốt

• Có thể khai thác thêm dịch vụ meeting room cho các công ty

• An ninh tốt, quản lý chuyên nghiệp

Nhược điểm:

• Giá thuê cao, thường theo m2 giống văn phòng

• Bị giới hạn về giờ hoạt động (nhiều tòa nhà đóng cửa sau 22h)

• Cạnh tranh với các chuỗi coworking lớn

• Khó cải tạo, phải tuân thủ quy định của tòa nhà

​

Lưu ý: Nếu chọn mặt bằng trong tòa nhà văn phòng, hãy đàm phán kỹ về:

• Giờ hoạt động

• Quyền cải tạo nội thất

• Phí quản lý, phí điện nước

• Quy định về bãi đỗ xe cho khách

Mặt bằng cải tạo từ nhà ở

Xu hướng này đang lên ngôi nhờ chi phí hợp lý và tính thẩm mỹ cao.

Ưu điểm:

• Có sẵn concept "homey", gần gũi

• Chi phí cải tạo thấp hơn so với mặt bằng thô

• Thường có sân vườn nhỏ, tạo điểm nhấn

• Khu vực gửi xe sẵn có

Nhược điểm:

• Diện tích thường không đủ lớn

• Hệ thống điện, nước cần nâng cấp

• Khó xin giấy phép kinh doanh nếu ở khu dân cư

• Có thể bị khiếu nại về tiếng ồn

​

Chọn mặt bằng cho cafe coworking không đơn giản như nhiều người nghĩ. Đó là một quyết định chiến lược, ảnh hưởng đến 70% thành công của mô hình. Đừng vội vàng ký hợp đồng thuê ngay khi thấy mặt bằng đẹp. Hãy chịu khó quan sát vào các khung giờ khác nhau trong ngày, quan sát dòng người qua lại, kiểm tra wifi, nghe mức độ ồn… Chúc bạn tìm được mặt bằng ưng ý và thành công với mô hình cafe coworking của mình!
Tại KenDesign, chúng tôi không chỉ tạo ra những không gian đẹp mắt mà còn phản ánh cá tính và phong cách riêng của bạn. Hãy để chúng tôi hiện thực hóa tầm nhìn của bạn với các giải pháp thiết kế - thi công nội thất riêng biệt. Hãy liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay qua:
Fanpage: KenDesign để được tư vấn MIỄN PHÍ!