Vì sao mặt bằng trong ngõ đang rất hot năm 2026 ?

Trong vài năm gần đây, nhiều thương hiệu F&B, quán cafe hay cửa hàng trải nghiệm bắt đầu lựa chọn mặt bằng trong các ngõ nhỏ thay vì mặt tiền đường lớn. Vậy vì sao các thương hiệu mới lại lựa chọn chiến lược này? Xu hướng đầu tư vào mặt bằng trong ngõ nhỏ đang mang lại những lợi thế gì cho hoạt động kinh doanh?

Thực trạng xu hướng chọn mặt bằng rộng trong ngõ 

Trong những năm gần đây, thị trường F&B tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM phát triển mạnh mẽ với hàng nghìn quán cafe, nhà hàng và thương hiệu mới xuất hiện mỗi năm. Có thể thấy ngày càng nhiều quán cafe đẹp hoặc nhà hàng nhỏ nằm sâu trong ngõ nhưng vẫn thu hút lượng khách ổn định.

Thậm chí tại một số khu vực, nhiều con ngõ đã trở thành điểm tập trung của các quán cafe concept hoặc không gian sáng tạo. Những địa điểm này thường không nằm trên trục đường lớn nhưng vẫn được khách hàng tìm đến nhờ thiết kế độc đáo và trải nghiệm khác biệt.

Xu hướng này cho thấy vị trí mặt tiền không còn là yếu tố duy nhất quyết định sự thành công của một quán F&B. Thay vào đó, các thương hiệu bắt đầu chọn lui về ngõ nhiều hơn và chú trọng hơn vào concept, thiết kế và trải nghiệm khách hàng.

Vì sao các quán lựa chọn đầu tư trong ngõ?

Chi phí thuê mặt bằng hợp lý hơn

Một trong những lý do quan trọng nhất khiến nhiều thương hiệu lựa chọn mặt bằng trong ngõ là giá thuê thấp hơn đáng kể so với mặt tiền. Ở các tuyến phố lớn, chi phí thuê không chỉ cao mà còn có xu hướng tăng theo thời gian. Điều này khiến nhiều quán phải chịu áp lực lớn về chi phí vận hành mỗi tháng.

Ngược lại, mặt bằng trong ngõ thường có giá thuê thấp hơn 20 - 50% so với mặt bằng ngoài đường, giúp chủ đầu tư giảm đáng kể chi phí cố định. Khoản ngân sách tiết kiệm được có thể đầu tư vào thiết kế không gian, chất lượng sản phẩm hoặc marketing, những yếu tố ngày càng quan trọng trong ngành F&B. 

Diện tích rộng giúp phát triển concept quán

Một lợi thế rõ ràng của mặt bằng trong ngõ là diện tích thường rộng hơn nhiều so với mặt bằng ngoài mặt đường.

Không gian rộng giúp chủ đầu tư dễ dàng triển khai các mô hình kinh doanh cần diện tích lớn như: cafe sân vườn, cafe concept, coworking cafe, quán cafe kết hợp biểu diễn âm nhạc. 

Diện tích lớn cũng cho phép quán bố trí nhiều khu vực chức năng khác nhau như khu làm việc, khu trò chuyện, khu ngoài trời hoặc khu chụp ảnh. Điều này giúp tăng trải nghiệm cho khách hàng và kéo dài thời gian họ lưu lại tại quán.

Hành vi khách hàng đã thay đổi

Trước đây, khách hàng thường chọn quán tiện đường hoặc dễ nhìn thấy. Tuy nhiên hiện nay nhiều người tìm quán dựa trên trải nghiệm không gian.

Những quán trong ngõ thường mang lại cảm giác yên tĩnh, riêng tư, khác biệt so với phố đông.

Ngoài ra, nhiều khách hàng thích khám phá những quán cafe “hidden”. Việc tìm thấy một quán đẹp nằm trong ngõ đôi khi còn tạo cảm giác thú vị hơn.

Mạng xã hội giúp quán trong ngõ dễ nổi tiếng

Trước đây quán nằm trong ngõ gặp khó khăn vì ít khách vãng lai. Nhưng hiện nay khách hàng thường tìm quán qua:

- Google Maps

- TikTok

- Facebook

- Instagram

Chỉ cần một quán có thiết kế đẹp hoặc concept độc đáo, những video review hoặc hình ảnh check-in có thể nhanh chóng lan truyền trên mạng xã hội. Khi đó vị trí trong ngõ không còn là rào cản quá lớn.

Những thách thức khi mở quán trong ngõ

Dù có nhiều lợi thế, mô hình quán trong ngõ vẫn tồn tại một số khó khăn.

- Chủ quán phải đầu tư mạnh vào thiết kế và concept để tạo lý do khiến khách tìm đến

- Marketing cần làm tốt vì quán không có khách vãng lai tự nhiên

- Vấn đề chỗ để xe thường khó giải quyết nếu ngõ nhỏ

Nếu quán không đủ khác biệt hoặc không được truyền thông tốt, vị trí trong ngõ sẽ khiến việc thu hút khách trở nên khó khăn.

Khi nào nên chọn mặt bằng trong ngõ?

Mặt bằng trong ngõ thường phù hợp với những mô hình:

- quán cafe trải nghiệm không gian

- cafe sân vườn

- cafe concept

- coworking cafe

- không gian nghệ thuật

Ngược lại, những mô hình phụ thuộc nhiều vào khách đi ngang như take away, trà sữa, đồ ăn nhanh thường phù hợp hơn với mặt bằng ngoài mặt đường.

Lời khuyên

Xu hướng mở quán trong ngõ đang mang lại nhiều cơ hội cho các thương hiệu F&B mới. Tuy nhiên, mặt bằng trong ngõ chỉ thực sự hiệu quả khi quán có concept rõ ràng, không gian ấn tượng và chiến lược marketing tốt. Trước khi quyết định thuê mặt bằng, chủ đầu tư nên khảo sát kỹ khu vực, đánh giá khả năng triển khai thiết kế và tính toán phương án vận hành phù hợp để tận dụng tối đa lợi thế của vị trí này.

>> Xem thêm: 7 kinh nghiệm thuê mặt bằng rộng trong ngõ giúp tối ưu chi phí