Chủ cafe nên chọn mặt bằng rộng trong ngõ hay mặt bằng nhỏ ngoài mặt đường?

Với cùng một ngân sách thuê cố định, nhiều chủ đầu tư thường đứng trước hai phương án phổ biến: thuê mặt bằng rộng trong ngõ hoặc mặt bằng nhỏ nhưng nằm trên mặt đường lớn. Mỗi lựa chọn đều có những lợi thế và hạn chế riêng. Hiểu rõ đặc điểm của từng loại mặt bằng sẽ giúp chủ đầu tư lựa chọn được vị trí phù hợp với mô hình kinh doanh và chiến lược phát triển của mình. 

Ưu nhược điểm của mặt bằng rộng trong ngõ

Ưu điểm 

Mặt bằng rộng nằm trong ngõ thường có lợi thế rõ rệt về chi phí và diện tích. Với cùng một ngân sách thuê, giá mặt bằng trong ngõ có thể thấp hơn khoảng 20 – 50% so với mặt tiền đường lớn. Điều này giúp chủ đầu tư có cơ hội thuê được không gian rộng hơn đáng kể. Ví dụ, với ngân sách khoảng 50 triệu đồng mỗi tháng, nếu thuê ngoài mặt đường diện tích có thể chỉ khoảng 100 - 150m², trong khi cùng số tiền đó trong ngõ có thể thuê được 300 - 400m².

Diện tích lớn mang lại nhiều lợi thế trong việc thiết kế không gian và xây dựng concept. Chủ đầu tư có thể triển khai các mô hình như cafe sân vườn, cafe concept, quán cafe nhiều khu trải nghiệm hoặc không gian kết hợp sự kiện. Không gian rộng cũng giúp tăng số lượng bàn ghế, từ đó có thể phục vụ nhiều khách hơn trong cùng một thời điểm.

Bên cạnh đó, những vị trí trong ngõ thường yên tĩnh hơn so với các tuyến phố lớn nhiều xe cộ. Đây là yếu tố quan trọng đối với những quán cafe hướng đến trải nghiệm thư giãn, làm việc hoặc gặp gỡ bạn bè trong không gian thoải mái.

Nhược điểm 

Tuy nhiên, nhược điểm lớn nhất của mặt bằng trong ngõ là khả năng tiếp cận khách hàng hạn chế. Do không nằm trên trục đường chính, quán khó thu hút khách vãng lai. Khách hàng thường phải chủ động tìm kiếm địa chỉ hoặc biết đến quán thông qua truyền thông, mạng xã hội hoặc giới thiệu từ bạn bè. Điều này khiến chủ đầu tư cần đầu tư nhiều hơn cho marketing, quảng bá thương hiệu để thu hút khách. Ngoài ra, một số ngõ nhỏ còn gặp khó khăn về chỗ để xe, đặc biệt vào giờ cao điểm khi lượng khách đông.

Ưu, nhược điểm của mặt bằng nhỏ trên mặt đường

Ưu điểm 

So với mặt bằng trong ngõ, những vị trí nằm trên mặt đường lớn thường có giá trị thương mại cao hơn nhờ lưu lượng người và phương tiện qua lại đông đúc. Lợi thế lớn nhất của loại mặt bằng này là khả năng thu hút khách vãng lai.

Khi quán nằm trên tuyến đường dễ nhìn thấy, bảng hiệu và thiết kế mặt tiền có thể giúp quán tiếp cận khách hàng một cách tự nhiên. Nhiều người có thể quyết định ghé vào quán chỉ vì họ nhìn thấy quán khi đang di chuyển trên đường. Điều này giúp quán khai thác được một lượng khách tự nhiên mà không hoàn toàn phụ thuộc vào quảng cáo.

Ngoài ra, mặt bằng mặt đường cũng dễ tìm kiếm hơn đối với khách hàng lần đầu. Vị trí rõ ràng giúp khách thuận tiện khi ghé quán và giảm rào cản khi quyết định đến trải nghiệm.

Nhược điểm 

Tuy nhiên, nhược điểm của mặt bằng mặt đường là giá thuê cao và diện tích hạn chế. Với cùng một ngân sách, chủ đầu tư thường chỉ thuê được diện tích nhỏ, dẫn đến số lượng bàn ghế bị giới hạn. Điều này có thể ảnh hưởng đến doanh thu nếu mô hình cần nhiều chỗ ngồi.

Bên cạnh đó, các tuyến phố kinh doanh thường tập trung nhiều quán cùng ngành, khiến mức độ cạnh tranh cao hơn. Chủ đầu tư cần đầu tư nhiều hơn vào thiết kế, sản phẩm và trải nghiệm để tạo sự khác biệt so với các đối thủ xung quanh. Ngoài ra, môi trường mặt đường thường ồn ào và nhiều khói bụi, điều này có thể ảnh hưởng đến trải nghiệm khách hàng nếu quán hướng đến không gian thư giãn.

Khi nào nên đầu tư mặt bằng rộng trong ngõ hoặc mặt bằng nhỏ ở mặt đường?

Việc lựa chọn mặt bằng phù hợp phụ thuộc rất nhiều vào mô hình kinh doanh và tệp khách hàng mục tiêu.

Mặt bằng rộng trong ngõ thường phù hợp với những mô hình tập trung vào trải nghiệm không gian và thời gian lưu lại của khách. Các mô hình như cafe sân vườn, cafe concept, cafe rooftop hoặc không gian kết hợp âm nhạc thường cần diện tích lớn để tạo điểm nhấn. Khi concept đủ ấn tượng, khách hàng sẵn sàng di chuyển vào sâu trong ngõ để tìm đến quán.

Ngược lại, mặt bằng nhỏ nằm trên đường lớn sẽ phù hợp hơn với những mô hình phụ thuộc vào khách vãng lai. Những quán cafe take away, trà sữa, bánh mì hay đồ ăn nhanh thường cần vị trí dễ nhìn thấy để thu hút khách ngay khi họ đi ngang qua. Những mô hình này thường phục vụ khách nhanh, thời gian lưu lại ngắn nên không quá phụ thuộc vào diện tích lớn.

Những quán thành công với từng loại mặt bằng

Trên thực tế, nhiều quán cafe đã thành công khi lựa chọn mặt bằng rộng trong ngõ và biến không gian trở thành yếu tố thu hút khách hàng. Những quán như Contrast, Một Cái Kho, Horizon tại Đặng Văn Ngữ hay Tiny Cafe đều nằm trong ngõ nhưng vẫn thu hút lượng khách đông đảo. Điểm chung của các quán này là đầu tư mạnh vào thiết kế và trải nghiệm không gian, khiến khách hàng sẵn sàng tìm đến dù vị trí không nằm trên trục đường chính.

Ở chiều ngược lại, nhiều thương hiệu lại thành công với chiến lược mặt bằng nhỏ nhưng nằm ở vị trí mặt tiền. Một ví dụ tiêu biểu là Highlands Coffee, với chiến lược đặt cửa hàng ở các tuyến phố lớn, nơi có lưu lượng người qua lại đông. Nhờ vị trí thuận lợi, cửa hàng có thể thu hút lượng khách tự nhiên mỗi ngày và tăng độ nhận diện thương hiệu.

Kết luận 

Không có lựa chọn mặt bằng nào là hoàn hảo cho mọi mô hình kinh doanh.

Vì vậy, trước khi quyết định thuê mặt bằng, chủ đầu tư cần xác định rõ mô hình kinh doanh, tệp khách hàng mục tiêu và chiến lược phát triển lâu dài. Khi lựa chọn đúng vị trí phù hợp với mô hình, mặt bằng không chỉ giúp quán vận hành hiệu quả mà còn tạo nền tảng để thương hiệu phát triển bền vững trong thị trường F&B đầy cạnh tranh.