5 sai lầm khi chọn mặt bằng rộng trong ngõ khiến chủ quán phải trả giá đắt

1. Khảo sát mặt bằng quá sơ sài

Nhiều chủ đầu tư chỉ nhìn diện tích và giá thuê mà chưa kiểm tra kỹ các yếu tố quan trọng của mặt bằng. Điều này dễ dẫn đến những rủi ro lớn khi bắt đầu kinh doanh.

Một số vấn đề thường bị bỏ qua khi khảo sát mặt bằng gồm:

- Pháp lý đất không rõ ràng: có thể là đất nông nghiệp, đất xưởng hoặc đất đang tranh chấp.
- Hạ tầng yếu: hệ thống điện không đủ công suất, nước sạch không ổn định.

- Cấu trúc công trình không phù hợp: trần thấp, nhiều cột giữa nhà hoặc không gian bị chia nhỏ thành nhiều phòng.

Những yếu tố này khiến việc thiết kế quán trở nên khó khăn, thậm chí phải thay đổi concept ban đầu. Vì vậy trước khi thuê mặt bằng, chủ đầu tư nên kiểm tra kỹ pháp lý, hạ tầng và cấu trúc công trình để tránh những hạn chế khó khắc phục sau này.

2. Chọn mặt bằng quá sâu trong ngõ

Giá thuê rẻ khiến nhiều chủ đầu tư chọn những mặt bằng nằm sâu trong ngõ. Tuy nhiên vị trí này lại gây khó khăn trong việc tiếp cận khách hàng.

Nếu quán nằm quá sâu hoặc phải đi qua nhiều ngách nhỏ, khách lần đầu sẽ rất khó tìm đường. Điều này tạo ra rào cản tâm lý khiến họ ngại ghé quán, đặc biệt với những quán mới mở chưa có nhiều khách quen.

Trong thực tế, các quán trong ngõ vẫn có thể kinh doanh tốt nếu khoảng cách từ đường lớn không quá xa và lối vào dễ nhận biết. Những mặt bằng nằm cách mặt đường khoảng 20–50m thường thuận lợi hơn vì vẫn giữ được chi phí thuê hợp lý mà khách vẫn dễ tìm.
3. Dự trù kinh phí sai dẫn đến thiếu tiền cải tạo mặt bằng

Một sai lầm khác rất thường gặp là chủ đầu tư chỉ tính toán tiền thuê mà chưa đánh giá đầy đủ chi phí cải tạo mặt bằng. Nhiều mặt bằng trong ngõ vốn là nhà ở cũ hoặc nhà kho nên cần sửa chữa khá nhiều trước khi có thể đưa vào kinh doanh. Nếu phải xử lý nhiều hạng mục như cải tạo hệ thống điện nước, chống thấm, sửa chữa kết cấu hoặc làm lại mặt tiền thì chi phí này có thể khiến tổng ngân sách đầu tư tăng lên đáng kể so với dự kiến ban đầu.

Nếu không tính trước những khoản này, tổng chi phí đầu tư có thể tăng lên đáng kể so với dự kiến ban đầu. Trong một số trường hợp, mặt bằng thuê rẻ nhưng chi phí cải tạo lại quá cao, khiến tổng chi phí đầu tư không còn lợi thế như ban đầu.

4. Không sắp xếp tốt chỗ để xe 

Một số quán cafe có thiết kế đẹp và không gian rộng nhưng lại nằm trong những con ngõ nhỏ, không có khu vực để xe thuận tiện cho khách. Đây là một sai lầm tưởng chừng nhỏ nhưng lại ảnh hưởng rất lớn đến trải nghiệm của khách hàng.

Trong thực tế, nếu khách phải mất nhiều thời gian tìm chỗ gửi xe hoặc phải gửi xe quá xa quán, họ sẽ ít có xu hướng quay lại. Điều này đặc biệt quan trọng với các quán cafe có thời gian ngồi lâu hoặc những quán hướng đến nhóm khách đi theo nhóm.

Vì vậy khi khảo sát mặt bằng trong ngõ, chủ đầu tư nên chú ý đến khả năng bố trí khu để xe hoặc khoảng sân trước quán. Chủ động đàm phán với đơn vị cho thuê chỗ gửi xe bên ngoài.

5. Thuê mặt bằng trước rồi mới tìm đơn vị thiết kế

Một sai lầm mà các đơn vị thiết kế thi công thường gặp là nhiều chủ đầu tư ký hợp đồng thuê mặt bằng trước rồi mới bắt đầu tìm đơn vị thiết kế. Khi đó, nếu mặt bằng tồn tại những hạn chế lớn về cấu trúc hoặc kỹ thuật, việc khắc phục sẽ rất khó khăn.

Trong nhiều dự án thực tế, đơn vị thiết kế chỉ có thể đưa ra những giải pháp “chữa cháy” thay vì triển khai concept tối ưu như ban đầu. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến thẩm mỹ mà còn tác động đến khả năng vận hành của quán.

Cách làm hiệu quả hơn là tham khảo ý kiến từ đơn vị thiết kế ngay từ khi khảo sát mặt bằng. Việc đánh giá sớm tiềm năng của mặt bằng sẽ giúp chủ đầu tư đưa ra quyết định chính xác hơn trước khi ký hợp đồng. 

6. Tổng hợp checklist trước khi chốt mặt bằng trong ngõ rộng 

Hãy dùng checklist này để "thẩm định" mặt bằng trước khi quyết định để tránh sai lầm gây thiệt hại lớn. 

- Khảo sát cấu trúc: Trần cao hay thấp? Số lượng cột chịu lực có cản trở luồng di chuyển của khách không?

- Đánh giá vị trí: Khoảng cách từ mặt đường chính vào quán có quá 50m không? Ngõ có đủ rộng để khách quay xe hoặc tránh nhau không?

- Hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống điện/nước/cống rãnh có đáp ứng được công suất phục vụ của một quán F&B quy mô lớn không?

- Khu vực đỗ xe: Có đủ không gian cho xe máy mà không gây ảnh hưởng đến lối đi chung của hàng xóm? Chọn để xe ở chỗ nào? 

- Tham vấn chuyên gia: Kiến trúc sư đánh giá hiện trạng mặt bằng này như thế nào?

Lời khuyên 

Khi chọn mặt bằng rộng trong ngõ, chủ đầu tư nên khảo sát kỹ thực tế khu vực và hỏi thông tin từ cư dân xung quanh để hiểu tình hình kinh doanh. Đồng thời cần kiểm tra pháp lý mặt bằng và hệ thống điện nước để tránh rủi ro vận hành sau này. Nên ưu tiên vị trí không quá sâu trong ngõ và có phương án bố trí chỗ để xe thuận tiện cho khách. Cuối cùng, hãy đánh giá cấu trúc mặt bằng và dự trù kỹ chi phí cải tạo trước khi ký hợp đồng thuê.